TOD và bài toán quy hoạch

Làm rõ tiêu chí

Trưởng ban Quản lý đường sắt đô thị (ĐSĐT) Hà Nội Nguyễn Cao Minh cho biết, hệ thống ĐSĐT không chỉ là giải pháp giao thông công cộng bền vững mà còn là động lực thúc đẩy sự phát triển kinh tế, xã hội và đô thị hóa của TP. Tuy nhiên, để phát huy tối đa tiềm năng của ĐSĐT, chúng ta cần một cách tiếp cận tích hợp hơn giữa giao thông và quy hoạch đô thị.

Trong bối cảnh hiện nay, việc lựa chọn mô hình phát triển đô thị theo định hướng TOD là hướng đi chiến lược và phù hợp. TOD không chỉ giúp cải thiện năng lực giao thông đô thị, giảm ùn tắc, mà còn là công cụ hữu hiệu để tích hợp phát triển kinh tế - xã hội với bảo vệ môi trường, tạo ra giá trị gia tăng từ đất đai, và huy động các nguồn lực để tái đầu tư vào cơ sở hạ tầng.

Tuy nhiên, TOD cũng đặt ra những vấn đề rất cấp bách, cần được hóa giải sớm bằng hành lang chính sách thông thoáng, phù hợp. Trong đó đặc biệt là vấn đề lập quy hoạch. Hà Nội đã xác định sẽ phát triển hệ thống ĐSĐT với 15 tuyến đến năm 2045, cùng với đó là 91 khu vực đô thị theo mô hình TOD.

Bà Hoàng Thu Thuỷ - Phó trưởng phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng cho hay, Sở được phân công xây dựng Nghị quyết của HĐND TP hướng dẫn thi hành Điều 20 Luật thủ đô về cải tạo, chỉnh trang phát triển đô thị. Đây là vấn đề có nét tương đồng và liên hệ mật thiết với các giải pháp quy hoạch về TOD.

“Điều chúng tôi muốn đề cập là mô hình TOD sẽ không tránh khỏi việc hoán đổi, sắp xếp lại đất đai của cư dân trong khu vực sẽ là đô thị TOD. Vấn đề xác định khu vực TOD là trách nhiệm của bên lập quy hoạch, nhưng do không triển khai một loạt

TOD nên cần tiêu chí nào để xác định xây dựng TOD theo giai đoạn, hoặc xem xét trên cơ sở nào?” - bà Hoàng Thu Thủy đặt câu hỏi.

Chuyên gia của Chương trình Hạ tầng và TP Xanh Trịnh Quang thì cho rằng vấn đề quy hoạch là một trong những yếu tố cốt lõi đối với TOD. TOD là mô hình được quy hoạch kết hợp, nên bên trong còn cần các quy hoạch chi tiết khác. Và quy hoạch các khu vực TOD đều liên quan đến hệ thống ĐSĐT, hạ tầng ngầm, chi tiết không gian ngầm, các vấn đề về an toàn, môi trường… Do đó liệu có cần xem xét có bổ sung quy hoạch đặc biệt của TOD hay không(?).

Ông Trịnh Quang cũng lưu ý, để khai thác nguồn lợi từ TOD, cần chuyển sang cơ chế thu phí sử dụng đất, thậm chí tiến tới tái cấu trúc không gian đô thị. “Nhưng phức tạp ở chỗ, kể cả khi đã có quy hoạch TOD thì quyền sử sử dụng đất vẫn thuộc nhiều nhóm đói tượng khác nhau, cả tư nhân lẫn nhà nước. Vậy phải làm thế nào để có một “nhạc trưởng” điều tiết, hài hoà quyền, lợi ích liên quan đến đất đai nhằm phát triển đồng bộ các khu vực TOD?”.

Nguyên Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Văn Khôi nói: “Với các khu vực xác định phát triển đô thị theo mô hình TOD, ngay cả khi chưa có quy hoạch để duyệt, đề nghị TP vẫn ưu tiên dành quỹ đất trước. Vì với tốc độ đô thị hóa nhanh như hiện tại, quỹ đất sẽ cạn dần dẫn đến thiếu hụt. Bài toán quy hoạch TOD phải nêu ra được cần bao nhiêu đất, tính toán sơ bộ quanh các nhà ga tạo ra đô thị, thương mại như thế nào… để TP dành lại quỹ đất”.

Công khai quy hoạch

Lãnh đạo Ban Quản lý ĐSĐT Hà Nội chia sẻ, việc triển khai mô hình TOD ở Thủ đô còn gặp nhiều thách thức do quá trình lập kế hoạch chưa đồng bộ; thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan ban ngành; hạn chế về các cơ chế tài chính; cũng như khó khăn trong việc thu hồi đất. Việc gia tăng hòa nhập và đảm bảo công bằng xã hội - kinh tế cũng là rào cản lớn trong việc triển khai TOD.

Ông Nguyễn Cao Minh cho rằng, điều mô hình TOD cần nhất hiện tại là lập quy hoạch; rồi từ đó bắt tay vào đầu tư sẽ giảm được nhiều bước trùng lặp trong khâu

thủ tục. “TOD là cơ hội để tái thiết đô thị. Cơ chế chính sách rút ngắn trình tự đầu tư đều được xây dựng dựa trên cơ sở khoa học, nghiên cứu kỹ lưỡng, trong đó có nhiều tầng lớp quy hoạch” - ông Nguyễn Cao Minh nói.

Đồng quan điểm, Giám đốc Trung tâm nghiên cứu GTVT Việt Đức, Tiến sĩ Vũ Anh Tuấn cho rằng: “Sau khi quy hoạch TOD được triển khai xong thì sẽ xác định được những lô đất có khả năng ưu tiên triển khai, nhà đầu tư nào quan tâm thì có thể làm đề xuất đầu tư dự án. Quá trình xem xét đầu tư dự án diễn ra bình thường, chúng ta bỏ qua bước đề xuất dự án”.

Phó giám đốc Sở KH&ĐT Hà Nội Lê Trung Hiếu chia sẻ, để thực hiện quy hoạch TOD cần có các quy định đặc thù cho khu vực TOD bao gồm: cho phép được điều chỉnh chức năng sử dụng các khu đất trong khu vực TOD để khai thác quỹ đất và khai thác giá trị tăng thêm từ đất; phát triển các tuyến ĐSĐT; phát triển đô thị trong khu vực TOD.

Đồng thời cho phép áp dụng các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các yêu cầu về không gian và sử dụng đất khác với quy định tại quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng; cho phép linh hoạt điều chỉnh quy hoạch trong khu vực TOD theo thời gian và xu hướng phát triển của thị trường.

“Về tích tụ đất, theo kinh nghiệm quốc tế, đây là điều kiện tiên quyết, quyết định thành công của mô hình TOD. Do vậy, cần có các quy định, cơ chế, chính sách thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất bảo đảm lợi ích hài hòa giữa người dân, Nhà nước và DN để tích tụ được tối đa” - ông Lê Trung Hiếu nói.

Các chuyên gia cho rằng, lập quy hoạch các khu vực TOD là việc cần làm trước tiên trên lộ trình hiện thực hóa mục tiêu phát triển đô thị Hà Nội theo định hướng TOD. Quy hoạch vừa là kịch bản, tiền đề cho công tác phân loại, chuẩn bị đầu tư, tích tụ đất, vừa là cơ sở để tuyên truyền vận động, tranh thủ sự ủng hộ của người dân.

Trưởng ban Đô thị, HĐND TP Hà Nội Đàm Văn Huân cho biết, hiện HĐND TP đã thông qua Đề án tổng thể về phát triển ĐSĐT, Bộ Chính trị cũng đang trình Quốc hội thông qua. “Hiện Thủ tướng đã phê duỵệt Quy hoạch Thủ đô và Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô nên cần sớm công khai cho Nhân dân được biết. Đặc biệt, nội dung rất quan trọng là giao thông trong TP trong đó có TOD, từ đó tạo đồng thuận trong Nhân dân” - ông Đàm Văn Huân nói.

Thế Hà