BT là hình thức đầu tư mục tiêu nhằm huy động vốn xã hội tham gia xây dựng công trình hạ tầng. Hiểu theo nội hàm này, Nhà nước thường áp dụng các tiêu chuẩn ưu tiên để mời gọi đầu tư vào BT. Tuy vậy, dù có ưu tiên gì đi nữa cũng không thể để Nhà nước thất thoát tài sản và tạo ra lợi ích nhóm để tham nhũng.
 |
| Nút giao thông trung tâm quận Long Biên được làm theo hình thức hợp đồng BT. Ảnh: Trần Anh |
Nhà đầu tư săn đón
Phải nói ngay rằng, 100% dự án BT được thanh toán trực tiếp bằng quỹ đất là miếng mồi béo bở cho nhà đầu tư. Ký xong một hợp đồng BT, chủ đầu tư (CĐT) đã nhẩm ra họ được hưởng lợi bao nhiêu từ phi vụ đổi đất lấy công trình này. Nguồn lợi nhuận lớn chạy vào túi nhà đầu tư chính là số tiền thất thoát của Nhà nước.
Do khả năng “quyến rũ” của BT nên nhiều dự án yêu cầu đáp ứng kỹ thuật, công nghệ chuyên ngành nhưng nhiều nhà đầu tư “tay trái” vẫn quyết vào bằng được. Chẳng hạn, 1 Công ty Bất động sản không có kinh nghiệm làm cầu, đường vẫn là CĐT dự án cầu dây văng, 6 làn xe và có vốn đầu tư trên 3.000 tỷ đồng.
Tương tự như vậy, chuyện Công ty Bất động sản Phát Đạt (TP Hồ Chí Minh) từng đứng ra liên danh với 2 công ty xây dựng khác để đăng ký được chỉ định thầu BT cầu Thủ Thiêm 4, có tiêu chuẩn kỹ thuật như cầu Thủ Thiêm 2 và có vốn trên 5.000 tỷ đồng. Chắc chắn nhiều công ty bất động sản khác đã được chỉ định hoặc đang đăng ký CĐT các dự án BT khác nữa.
Do được chỉ định thầu và giá đất áp thanh toán cho dự án BT là quá “bèo” so với giá thị trường nên Nhà nước thất thoát rất lớn. Trong khi CĐT BT hưởng lợi số tiền đó được coi là hợp pháp. Điều đó đủ giải thích vì sao công ty bất động sản xông vào dự án BT xây cầu, đường khi họ không có lợi thế, kinh nghiệm.
Phi lý và bất cập
Thứ nhất, dự án BT được coi là dự án đầu tư công như dự án đầu tư công bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước. Tuy vậy, cách thức thanh toán của 2 loại dự án hoàn toàn khác nhau. Đối với dự án đầu tư bằng ngân sách, CĐT có thể được tạm ứng vốn “mồi”, thanh toán theo tiến độ nghiệm thu giai đoạn và thanh toán phần còn lại sau khi nghiệm thu, bàn giao. Còn đối với dự án BT, theo nguyên lý CĐT chỉ được thanh toán toàn bộ một lần sau khi nghiệm thu, bàn giao.
Điều này cho thấy, nếu BT được lấy giá trị tài sản đất để thanh toán cho nhà đầu tư thì giá đất phải được xác định tại thời điểm thanh toán chứ không thể lấy giá xác định tại thời điểm dự án được xét duyệt là khả thi như quy định hiện hành. Đây là điều phi lý vi phạm quy luật trao đổi phải ngang giá, vì khoảng thời gian từ mốc dự án khả thi đến mốc dự án bàn giao để thanh toán là rất dài, có thể nhiều năm, rõ ràng giá đất sẽ biến động theo thời gian.
Thứ hai, không ít trường hợp BT hạ tầng giao thông, khu đô thị được chính quyền thanh toán bằng quỹ đất của chính khu đô thị đó, chẳng hạn BT làm đường giao thông trong khu đô thị được chính quyền địa phương thanh toán bằng chính những lô đất trong khu đô thị này. Thực chất, ở đây chính quyền đã bỏ tiền ra xây dựng hạ tầng giúp CĐT.
Trường hợp này, bề ngoài tưởng nhà đầu tư xây dựng hạ tầng cho chính quyền nhưng chính họ được hưởng lợi trước hết từ hạ tầng đó. Thử hỏi, dự án khu đô thị không gắn với BT đi kèm thì CĐT có được hưởng lợi này không? Rõ ràng là không, vì để bán sản phẩm (căn hộ hoặc đất nền theo quy hoạch) thì nhà đầu tư phải bỏ tiền đầu tư hạ tầng đô thị đó trước đã.
Thứ ba, giá trị đất để thanh toán cho CĐT dự án BT được tính trên cơ sở bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm (trong 5 năm) do UBND tỉnh, thành quy định. Trên thực tế giá đất theo cách tính này chỉ bằng 30 - 50% giá đất thị trường. Đây là điều hết sức phi lý.
Trong khi công trình CĐT thực hiện được xác định giá trị theo thời giá thị trường thì tài sản giá trị đất để đổi lấy công trình đó chỉ tính bằng một phần giá thị trường. Quy luật ngang giá trong trao đổi một lần nữa bị vi phạm nghiêm trọng để làm lợi cho nhà đầu tư và thất thoát cho Nhà nước.
Thứ tư, theo cơ chế của BT, CĐT bỏ tiền xây dựng công trình theo đặt hàng của chính quyền, công trình hoàn thành bàn giao cho chính quyền và CĐT được thanh toán tiền theo giá ghi trong hợp đồng. Chính quyền không có nghĩa vụ ứng trước hay thanh toán trước cho CĐT (trừ BT có sự tham gia vốn của Nhà nước). Nếu cho ứng trước tiền thì nó chuyển từ “xã hội hóa” sang dần “Nhà nước hóa” đầu tư, không còn ý nghĩa của BT nữa.
Thứ năm, việc dùng giá trị đất để thanh toán trong dự án BT không chỉ nhiều phi lý mà còn bất cập khi giá trị đất và giá trị công trình không bằng nhau. Trường hợp giá trị đất thấp hơn giá trị công trình, chính quyền dùng tiền ngân sách bù vào cho đủ.
Song trường hợp giá trị đất lớn hơn giá trị công trình thì xử lý sao? Hiện nay, do giá đất thanh toán rẻ hơn thị trường rất nhiều nên nhà đầu tư sẵn sàng nhận phần thừa đó vì có lợi. Sau này, nếu tính giá đất theo thị trường liệu nhà đầu tư sẵn sàng không?
Sửa cơ chế hay không dùng giá trị đất để thanh toán trực tiếp?
Báo cáo Quốc hội về công tác năm 2018, Tổng Kiểm toán Nhà nước đã chỉ ra: “Qua kiểm toán mẫu 3 dự án BT cho thấy, giá trị sau kiểm toán là 1.727,3 tỷ đồng, bằng 39% giá trị hợp đồng BT ban đầu là 4421,1 tỷ đồng”. Như vậy, vốn ghi trên hợp đồng đã vống lên 2,56 lần so với thực tế. Trước đó, Báo cáo kiểm toán trình Quốc hội cũng chỉ ra, qua kiểm toán 17 dự án BT trong năm 2017 cho thấy các dự án BT còn nhiều kẽ hở làm thất thoát ngân sách.
Đồng thời, Kiểm toán Nhà nước nhận định, việc thanh toán cho nhà đầu tư không qua hình thức đấu giá là chưa phù hợp Luật Đất đai năm 2013; quy định về thời gian giao đất và thời gian giao dự án BT không rõ ràng dẫn đến việc thanh toán dự án BT bằng quỹ đất không đảm bảo ngang giá.
Bộ trưởng Bộ Tài chính Đinh Tiến Dũng khi trả lời đại biểu Quốc hội tại phiên họp chiều 31/10 cho rằng, để khắc phục hạn chế của dự án BT, sắp tới sẽ cho đấu giá 2 đầu và đưa ra ngang giá về giá trị của dự án BT với giá trị đất.
Thứ nhất, đấu giá 2 đầu tức đấu giá dự án và đấu giá giá trị đất. Đấu giá dự án để đảm bảo cho hình thức đầu tư BT minh bạch, nâng cao tính cạnh tranh là rất cấp thiết. Còn đấu giá về giá trị đất trong trường hợp này nhà đầu tư đấu giá với ai để xác định giá trị đất mà mình được nhận. Đấu giá xác định giá trị đất giao cho nhà đầu tư chỉ diễn ra tại thời diểm thanh toán mới đúng nguyên tắc.
Thứ hai, việc đảm bảo giá trị đất mà nhà đầu tư được nhận ngang với giá trị công trình mà chính quyền nhận thực ra có thể xử lý bằng kỹ thuật. Song điều này rắc rối về pháp lý khi thửa đất phải tách thửa trong đấu giá.
Các tiêu cực của hình thức đầu tư BT được hình thành thông qua những cú bắt tay “dưới gầm bàn” của các bên liên quan đến xét duyệt, quản lý và thực hiện dự án BT, nhưng nguồn gốc phát sinh là do chính sách, cơ chế quản lý có khe hở. Chúng ta đưa ra phạm trù đấu giá rồi ngang giá để cố gắng hạn chế tiêu cực nhưng cơ chế đó tự mâu thuẫn với cơ chế của BT.
Bây giờ chỉ bằng cách, chúng ta coi đất là một nguồn vốn để huy động cho việc thanh toán dự án BT. Chính quyền thông qua các Trung tâm phát triển quỹ đất tổ chức bán đấu giá và chuyển tiền vào ngân sách để thanh toán cho CĐT dự án BT.