Hà Nội là trung tâm chính trị - kinh tế - xã hội của Việt Nam và khu vực. Việc đảm bảo không gian sinh hoạt cho hơn 9 triệu dân và hàng triệu lượt khách trong, ngoài nước lui tới hàng năm là mục tiêu trọng tâm của Thủ đô.
Hiện tại, đã có những đề xuất xung quanh việc quy hoạch đô thị ngầm và khai thác tiềm năng thương mại to lớn quanh tuyến metro. Câu hỏi đặt ra là không gian ngầm sẽ được hình thành ra sao và thành phố có thể tận dụng những nguồn lực nào để thực hiện? Liệu đây sẽ là thuận lợi hay thách thức của thị trường bất động sản Việt Nam?
Tầm nhìn thế kỉ
Nhìn ra thế giới, tuyến đường sắt đầu tiên Metropolitan Railway (Anh) hình thành năm 1863 với 270 nhà ga, chiều dài 402km đã tạo tiền đề cho sự phát triển khu vực ngầm “ăn theo” metro, góp phần đưa London thành trung tâm kinh tế hàng đầu Châu Âu và thế giới.
Ở Châu Á, Nhật Bản là quốc gia đầu tiên quy hoạch tàu điện ngầm, bắt đầu từ năm 1905. Tại Trung Quốc, tàu điện ngầm ở Thượng Hải phát triển từ năm 1993 và đến nay khẳng định được thương hiệu với chiều dài kỉ lục, cùng 2,5 tỉ chuyến/năm.
Hệ thống đô thị ngầm được hình thành gần như song song với metro đã tạo nên những thay đổi lớn cho đô thị của các quốc gia. Ví như, thành phố ngầm RESO ở Montreal, Canada dài 32km tương đương 41 dãy phố, đã kết nối khoảng 80% khu văn phòng và 35% khu thương mại ở trung tâm thành phố.
Ở Nhật, đô thị ngầm Crysta Nagahori ở Osaka với diện tích hơn 81.000m2, trải dài qua các quận Umeda, Namba, Shinsaibashi đã thúc đẩy sự phát triển của hệ thống bán lẻ. Chỉ riêng quận Umeda đã có hơn 1.200 cửa hàng bán lẻ và nhà hàng, các ga tàu điện ngầm.
Đối với Việt Nam, kinh nghiệm xây dựng đô thị ngầm của các nước trên thế giới sẽ là bài học quý giá. Bên cạnh đó, khuynh hướng phát triển đô thị nén (Compact City) theo chiều dọc sẽ đảm bảo sự thuận tiện về thời gian đi lại cho cư dân.
Tuy nhiên, quy hoạch đô thị ngầm gắn liền với nhu cầu phát triển của đô thị và phải đồng bộ, thống nhất với những công trình đã và sẽ xuất hiện trên mặt đất. Do đó, phải đáp ứng một số yêu cầu như: đảm bảo sử dụng không gian hợp lý, phù hợp với tổ chức không gian và hệ thống dịch vụ công cộng của từng loại đô thị cùng tầm nhìn phát triển lâu dài.
Sự kết nối liên hoàn, tương thích, an toàn giữa các công trình ngầm với nhau và các hệ thống hạ tầng trên mặt đất trong yêu cầu sinh hoạt, bảo vệ môi trường và an ninh, quốc phòng cũng cần được chú trọng.
Khi tất cả các yêu cầu này được đảm bảo, cộng thêm những chính sách khuyến khích, hỗ trợ thủ tục từ Chính phủ, đô thị ngầm sẽ chứng tỏ được sự phát triển phù hợp với kỳ vọng của nhà đầu tư thông qua các hoạt động kinh tế hiệu quả.
Một khi không gian đô thị ngầm đi vào hoạt động ổn định, người dân sẽ có thêm nơi sinh hoạt và dần thay đổi thói quen tiêu dùng. Các đơn vị kinh doanh cũng có thêm cơ hội mới để mở rộng và phát triển. Điều này cũng giúp thị trường bất động sản có thêm một sản phẩm mới, đó là các mặt bằng không gian kinh doanh ngầm trong thành phố.
Hiện tại, những khu vực xung quanh metro (quy hoạch) như phố đi bộ xung quanh hồ Gươm, công viên Thống nhất/Thủ Lệ/ Bách Thảo, sân vận động Hàng Đẫy, Quần Ngựa… đều có cơ hội để nghiên cứu trong phân khu quy hoạch đô thị ngầm.
Các nhà đầu tư cũng dành sự chú ý nhiều hơn đến việc tham gia vào các dự án ngầm như TTTM, siêu thị, kho bãi, chuỗi cung ứng…góp phần mở rộng hoạt động kinh doanh, tạo ra sự đa dạng cho thị trường.
Tuy nhiên, đây là một bước tiến mới, hầu như chưa có tiền lệ tại Việt Nam nên các nhà đầu tư còn khá cẩn trọng. Dù các nhà đầu tư ngoại sẽ có nhiều ưu thế hơn nhưng các nhà đầu tư trong nước hoàn toàn có thể bắt đầu nghiên cứu các thị trường đi trước, lên kế hoạch để đón đầu xu thế.
Cần một hành lang pháp lý đủ mạnh
Hà Nội đang làm đồng thời 3 việc quan trọng cùng lúc và có mối liên hệ trực tiếp với nhau là: Lập Quy hoạch Thủ đô, điều chỉnh Quy hoạch chung và xây dựng Luật Thủ đô (sửa đổi). Khi quy hoạch phát triển đô thị ngầm cần lưu ý tuân theo các nguyên tắc chung.
Thứ nhất, quy hoạch đô thị ngầm phải gắn với quy hoạch tổng thể phát triển và cấu trúc không gian đô thị. Điều này đòi hỏi phải nhận diện và dự báo được cấu trúc không gian dựa trên lịch sử phát triển, lịch sử quy hoạch và những yếu tố tác động khác để phát triển bền vững.
Thứ hai, phải dựa trên cơ sở dự báo nhu cầu sử dụng đất và khả năng bố trí các loại hình chức năng đó trên mặt đất.
Thứ ba, phải tạo thành một hệ thống thống nhất, đồng bộ giữa công trình ngầm, công trình trên mặt đất và trên cao.
Thứ tư, việc quy hoạch không gian ngầm cho đô thị hiện hữu là xen cấy thêm cơ sở vật chất vào một thực thể đã có, nên quy hoạch, kiến trúc cần linh hoạt nhằm phát huy giá trị của từng vị trí khác nhau trong đô thị. Không gian ngầm nên được tổ chức phi tầng bậc nhằm bổ sung các chức năng đang thiếu và nhu cầu mới tại mỗi địa điểm, khai thác tối đa lợi thế và phù hợp với định hướng phát triển vùng.
Thứ năm, quy hoạch không gian ngầm cần thích ứng với hiện trạng đô thị, quỹ đất ngầm của từng khu vực và tại những nơi có nhu cầu thực sự.
Để thiết lập công trình ngầm tại vị trí nào đó, cần xét yếu tố cần và đủ gồm: xác định chức năng của công trình ngầm trên cơ sở khảo sát các công trình còn thiếu trong vùng và lựa những loại hình thích hợp. Tiếp theo, xác định hình thái không gian và khả năng của quỹ đất, xác lập quy mô, loại hình, cấp độ phục vụ của công trình và sự thích ứng trong kết nối với hạ tầng kỹ thuật và cảnh quan.
Thứ sáu, hướng tới khai thác đa dạng, kết nối đa hướng. Không gian ngầm được tạo lập nhằm bổ sung các chức năng khuyết thiếu trên mặt đất nên cần lồng ghép nhiều công năng theo chiều sâu lòng đất. Sử dụng giải pháp nén không gian, hình thành các tổ hợp không gian ngầm đa năng, đồng bộ, liên kết chặt chẽ với nhau.
Tận dụng đặc tính linh hoạt của không gian ngầm để phân tán sự tập trung phương tiện gây ùn tắc trước công trình (ngầm và nổi) bằng cách tạo ra lối tiếp cận từ nhiều hướng, liên kết chặt chẽ không gian ngầm với không gian trên mặt đất và trên cao.
Thứ bảy, quy hoạch, đầu tư, xây dựng và vận hành không gian ngầm cần phù hợp với tính chất đặc thù của các công trình ngầm và điều kiện cụ thể của các đô thị Việt Nam cả trong quá trình xây dựng lẫn khai thác về sau.
Phát huy thế mạnh, khắc chế nhược điểm của đặc tính ngầm để thiết lập môi trường linh hoạt trong lòng đất phù hợp với tâm sinh lý của con người. Kế thừa các kinh nghiệm của thế giới để ứng dụng phù hợp với điều kiện của các đô thị Việt Nam. Đồng thời lựa chọn áp dụng công nghệ tiên tiến trong xử lý các vấn đề kỹ thuật, trang thiết bị đặc thù.
Chuyên gia giao thông - Thạc sỹ Lê Trung Hiếu