Hoàn thiện chính sách để đưa TOD vào tái thiết, phát triển đô thị

Thực tế đó đòi hỏi sớm xây dựng hành lang pháp lý rõ ràng, hiệu quả toàn diện, thúc đẩy mô hình đô thị hiện đại này phát triển tại các TP lớn trên cả nước, đặc biệt là Thủ đô Hà Nội.

Từ tổng thể đến chi tiết

Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng nhanh, khối lớn (TOD) được định nghĩa ở nhiều cấp độ và quy mô khác nhau. Tùy theo mục đích quy hoạch mà TOD có thể xác định là một giải pháp để phát triển đô thị, hay là xây dựng một cộng đồng thân thiện với giao thông công cộng, hoặc là một hình thái đô thị cụ thể.

Ủy ban Cố vấn Kỹ thuật Nghiên cứu mô hình TOD bang California định nghĩa “Phát triển theo định hướng giao thông công cộng - TOD là sự phát triển với mật độ từ mức trung bình tới mức cao, được bố trí trong khoảng cách đi bộ dễ dàng tới điểm dừng giao thông công cộng, thường là tổ hợp nơi ở, nơi làm việc và các trung tâm mua sắm, được thiết kế cho người đi bộ. TOD có thể là một công trình xây dựng mới, hoặc cải tạo một hoặc nhiều công trình có thiết kế và định hướng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng phương tiện công cộng”.

Theo kinh nghiệm của các quốc gia đã áp dụng thành công mô hình TOD, hành lang pháp lý cơ bản cần có gồm các vấn đề về quy hoạch, tích tụ đất và khai thác giá trị tăng thêm từ đất. Quy hoạch theo mô hình TOD thường liên quan đến nhiều cấp độ bao gồm chiến lược quốc gia hoặc vùng, quy hoạch tổng thể toàn TP và quy hoạch chi tiết các khu vực TOD cụ thể. Các quy hoạch này bao gồm từ phác thảo chiến lược tổng thể đến quy hoạch chi tiết với tỷ lệ 1/500.

Các dự án tàu điện ngầm thường được quy hoạch ở quy mô khu vực hoặc đô thị và cần được phối hợp với quy mô vùng lân cận/địa phương để phát triển đất/tài sản và hiện thực hóa các lợi ích. Mức độ chi tiết cần thiết (1/500 bản vẽ) phải có các chi tiết tối thiểu cần thiết ở giai đoạn đó hoặc cho việc phê duyệt cụ thể và không nên có quá nhiều chi tiết để tránh phải lập kế hoạch/tham vấn/thỏa thuận bổ sung.

Thiết kế của các dự án TOD (bao gồm phát triển bất động sản) có thể dễ dàng bị ảnh hưởng bởi điều kiện thị trường và việc tước bỏ tính linh hoạt trong thiết kế của DN hoặc các nhà phát triển tư nhân có thể khiến dự án rất khó khả thi. Cần lưu ý rằng thiết kế của các dự án TOD có thể được sử dụng theo chiều dọc hỗn hợp, tức là depot hoặc đường ray ở mặt đất và các công trình thương mại ở trên mặt đất.

Quy hoạch chi tiết bao gồm các dữ liệu cụ thể về việc sử dụng đất, mật độ, cơ sở hạ tầng dành cho người đi bộ và đi xe đạp, không gian công cộng và sự tích hợp với các phương tiện vận chuyển. Quy hoạch này liệt kê các tiêu chuẩn phát triển, quy định phân vùng và các quy định về môi trường xây dựng xung quanh các ga trung chuyển. Phạm vi quy hoạch TOD xung quanh các nhà ga được xác định trên cơ sở khoảng cách đi bộ thông thường, tối ưu có bán kính từ 300 - 800m (tương đương 5 - 10 phút đi bộ).

Bài học từ quốc tế

Để thực hiện quy hoạch TOD cần có các quy định đặc thù cho khu vực TOD bao gồm, cho phép được điều chỉnh chức năng sử dụng các khu đất trong khu vực TOD để khai thác quỹ đất và khai thác giá trị tăng thêm từ đất, phát triển các tuyến đường sắt đô thị, phát triển đô thị trong khu vực TOD. Đồng thời cho phép áp dụng các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các yêu cầu về không gian và sử dụng đất khác với quy định tại quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng; cho phép linh hoạt điều chỉnh quy hoạch trong khu vực TOD theo thời gian và xu hướng phát triển của thị trường.

Về tích tụ đất, theo kinh nghiệm quốc tế, đây là điều kiện tiên quyết, quyết định thành công của mô hình TOD. Do vậy, cần có các quy định, cơ chế, chính sách thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất bảo đảm lợi ích hài hòa giữa người dân, Nhà nước và DN để tích tụ được tối đa.

Về khai thác giá trị tăng thêm từ đất, theo Ngân hàng Thế giới, phát triển khu vực TOD không chỉ là về bất động sản và tạo doanh thu mà còn tạo nên các khu vực dễ dàng tiếp cận, có thể đi bộ và đáng sống. Theo kinh nghiệm của Singapore, Nhật Bản, Ngân hàng Thế giới, Cơ quan Phát triển Pháp, để có thể phát triển huy động nguồn lực từ đất đai thông qua mô hình TOD, cần có khung pháp lý về quy hoạch, sử dụng đất thực hiện các dự án TOD thông qua hệ thống luật đất đai, luật quy hoạch…

Tại khu vực TOD cần có quy định pháp luật cụ thể về quyền sử dụng không gian ngầm, nổi, trong đó có thể điều chỉnh, gia tăng hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng. Cần xây dựng khung pháp lý để thu được giá trị tăng thêm từ đất trong khu vực TOD thông qua bán đấu giá, đấu thầu đất; các khoản thu từ thuế tài sản, đất đai, phí cải thiện hạ tầng.

Khung pháp lý cho TOD theo hình thức đầu tư PPP: bổ sung cơ chế đầu tư BT để tạo khả năng tăng cường nguồn vốn từ đất; cách thức, lộ trình thực hiện các dự án TOD.

Nguồn thu từ giá trị đất đai của Việt Nam hiện rất thấp, để tăng nguồn vốn, nguồn thu từ TOD cần điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất trong khu vực TOD kết hợp với gia tăng các loại thuế, phí như: đấu giá, đấu thầu đất trong khu vực TOD; thu phí cải thiện hạ tầng tư đầu tư công của Nhà nước; thu thuế từ đất đai, tài sản quanh TOD, nguồn thuế hình thành trong tương lai; thu từ cho thuê không gian ngầm TOD.

Theo đánh giá của CrossRail, nguồn thu giá trị gia tăng từ đất đai có độ trễ và cũng chỉ đáp ứng một phần nhu cầu về vốn đầu tư. Do đó, tư vấn từ Ngân hàng Thế giới, nguồn vốn sẽ chủ yếu được huy động từ ngân sách của Chính phủ, vốn vay ODA, cơ chế PPP, phát hành trái phiếu.

Áp dụng TOD là giải pháp cho giao thông đô thị tương lai, nhưng muốn bền vững thì việc xây dựng dựng hành lang pháp lý là cần thiết và cần được làm sớm để đạt được hiệu quả.