Luật Đất đai 2024: Nguồn lực chính sách tạo đột phá cho đô thị TOD

Giải quyết những bất cập nhiều năm

Những năm qua, đô thị Hà Nội phát triển rất mạnh mẽ, kéo theo đó là những thách thức ngày càng lớn về hạ tầng kỹ thuật, giao thông, môi trường… Trong bối cảnh đó, việc đầu tư, hoàn thiện mạng lưới giao thông đô thị hiện đại với đường sắt đô thị (ĐSĐT) làm xương sống, làm hạt nhân để phát triển đô thị TOD đã trở nên cấp bách hơn bao giờ hết.

Trưởng Ban Quản lý ĐSĐT Hà Nội Nguyễn Cao Minh cho biết: “Hà Nội đã xây dựng Đề án tổng thể phát triển mạng lưới ĐSĐT đến năm 2045. Và một trong những nguồn lực rất quan trọng để hoàn thành mục tiêu này là cơ chế, chính sách. Luật Đất đai 2024 ra đời đã giải quyết được nhiều bất cập tồn tại những năm qua vẫn đeo bám ĐSĐT, mở ra con đường xây dựng đô thị TOD”.

Ông Nguyễn Cao Minh dẫn chứng Luật Đất đai đã bỏ khung giá đất theo quy định cũ điều chỉnh 5 năm/lần. Đồng thời, tại Điều 159 Luật này quy định, các tỉnh, TP trực thuộc T.Ư sẽ công bố Bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026; hàng năm UBND cấp tỉnh phải trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 năm sau.

“Khung giá đất linh hoạt, sát thực, dựa trên tiêu chí thị trường thực tế sẽ tiệm cận tốt nhất mong muốn của người dân, đồng thời giúp cơ quan quản lý nhà nước chủ động trong phương án xây dựng khung giá đất cho công tác bồi thường, hỗ trợ hoặc định giá cho thuê quyền sử dụng đất phù hợp” - ông Nguyễn Cao Minh nói.

Luật Đất đai 2024 cũng bổ sung thêm hình thức bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi; nhà ở. Ưu tiên người dân được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở được lựa chọn bồi thường bằng tiền nếu có nhu cầu. Bên cạnh đó, chỉ được thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư.

Tại khoản 6, Điều 91 Luật Đất đai 2024 nêu rõ: Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất. Khoản 5 Điều này cũng quy định khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Một trong những vướng mắc lớn nhất của các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng giao thông từ trước đến nay là giải phóng mặt bằng (GPMB). Các chính sách, quy định liên quan đến GPMB thường không theo kịp thực tiễn; công tác GPMB nằm chung trong kế hoạch đầu tư xây dựng, mỗi khi bế tắc sẽ khiến cả dự án đình trệ. Nhiều dự án đã khởi công, thi công một phần, do không hoàn tất được GPMB phải án binh bất động, gây nhiều tốn kém, lãng phí về kinh tế, hệ lụy phức tạp về giao thông và xã hội.

Để giải quyết vấn đề này, Luật Đất đai 2024 đã có Điều 93 cho phép tách nội dung bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành dự án độc lập và việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với dự án đầu tư. Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất. Như vậy, theo quy định nêu trên, từ ngày 11/1/2025, về nguyên tắc, việc tái định cư phải thực hiện trước mới được thu hồi đất.

Với những quy định rõ ràng, thấu tình đạt lý như vậy, những vướng mắc về GPMB, thu hồi đất sẽ được giải quyết triệt để, đảm bảo tiến độ cho các dự án giao thông, nhất là dự án có tầm quan trọng như ĐSĐT cũng như phát triển đô thị TOD.

Công cụ mạnh

Phó giám đốc Sở KH&ĐT Hà Nội Lê Trung Hiếu nhận định, Luật Đất đai 2024 với những ưu đãi đầu tư cụ thể như: miễn, giảm tiền sử dụng đất phục vụ hậu cần, hạ tầng cho các dự án ĐSĐT; cơ chế đền bù, GPMB, thu hồi đồng bộ các dự án có phạm vi đất xung quanh, dọc tuyến ĐSĐT, nhà ga để nhà nước quản lý, đấu thầu, đấu giá, phát triển hạ tầng … sẽ tạo nên động lực mới, mạnh mẽ hơn hẳn cho mục tiêu hình thành chuỗi đô thị TOD.

Một chi tiết rất quan trọng là Luật Đất đai 2024 quy định về việc tái định cư tại chỗ, cho phép người dân trong diện phải thu hồi đất phục vụ công trình giao thông, hoặc tái thiết đô thị theo mô hình TOD được ở lại trên chính khu vực dự án sau khi xây dựng. “Sau khi hình thành hạ tầng và đô thị TOD, giá trị của đất đai sẽ tăng gấp nhiều lần, đồng thời cơ hội có công ăn việc làm, thu nhập ổn định của nhiều hơn, nên nếu được tái định cư tại chỗ, chắc chắc người dân sẽ đồng thuận cao, ủng hộ dự án nhiều hơn” - ông Lê Trung Hiếu nói. 

Tại Luật Thủ đô 2024 cũng dành riêng một điều (Điều 31) quy định về cơ chế và công cụ phát triển dự án TOD tại Hà Nội, bao gồm các nội dung: Định nghĩa về khu vực TOD; Quy hoạch hệ thống ĐSĐT và khu vực TOD; Đầu tư phát triển ĐSĐT áp dụng mô hình TOD; Một số cơ chế thu giá trị thặng dư từ đất trong khu vực TOD…

Luật sư Lê Nết - Công ty Luật LNT & Partners cho rằng, Luật Đất đai 2024 và Luật Thủ đô (sửa đổi), với những cải cách mang tính đột phá, sẽ tạo ra hành lang pháp lý thuận lợi, giúp Hà Nội dẫn đầu trong phát triển các dự án đô thị theo định hướng giao thông. Có thể xem Luật Thủ đô là cơ chế đặc thù cho Hà Nội, mở lối đi riêng, đưa các dự án sớm về đích. Còn Luật Đất đai là công cụ mạnh để TP quản lý các dự án, quản lý quy hoạch và đô thị TOD sau tái thiết.

Nhiều chuyên gia cho rằng, Luật Đất đai 2024 có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, bởi muốn đầu tư và thu lại lợi nhuận từ mô hình TOD phải có bộ công cụ quản lý và kinh doanh tài nguyên đất. Những quy định về ưu đãi khi đầu tư, gia tăng hệ số sử dụng đất, thu lại gái trị thặng dư từ đất được làm rõ, phù hợp với thực tế sẽ tạo nên hai hiệu quả chính.

Thứ nhất là khuyến khích các nhà đầu tư tham gia vào những dự án giao thông lớn đi kèm phát triển đô thị TOD, ứng trước vốn để đổi lại những quyền lợi khai thác từ đất, khoản ứng trước đó sẽ giúp TP có thêm nguồn lực đầu tư cho hạ tầng. Thứ hai là tạo ra cơ chế linh hoạt, hấp dẫn hơn trong quản lý, sử dụng đất để đảm bảo sự phát triển liên tục mà vẫn hài hòa giữa lợi ích của cộng đồng dân cư và các nhà đầu tư.

Luật Đất đai 2024 là bộ khung chính sách được đánh giá có sự cải cách, hiện đại, sát thực và hiệu quả hơn hẳn so với Luật cũ năm 2013. Chính vì vậy, nó được kỳ vọng sẽ tạo nên nguồn lực cho mô hình TOD bứt phá, góp phần xây dựng Hà Nội thành đô thị hiện đại, vừa phát triển mạnh về kinh tế, vừa tạo nên không gian sống văn minh, tiện ích cho người dân.

Minh Tường

Box 1: Luật Đất đai năm 2024, gồm 16 chương, tăng 2 chương so với Luật năm 2013; bổ sung 1 chương về Phát triển Quỹ đất; tách riêng chương về Thu hồi đất, trưng dụng đất và chương về Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Các chuyên gia đánh giá, Luật Đất đai năm 2024 có nhiều điểm mới, mang tính đột phá, giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến đất đai…

Box 2: Khi Chính phủ đầu tư vào cơ sở hạ tầng đô thị, giá trị của khu vực bị ảnh hưởng sẽ tăng lên. Trong trường hợp của TOD, khả năng di chuyển đến các khu vực được cải thiện, từ đó sẽ tiết kiệm thời gian đi lại và tiền bạc, nâng cao năng suất. Nếu không có một số cơ chế “nắm bắt giá trị đất”, giá trị sẽ chỉ đổ về chủ đất và sẽ không có phần cho Nhà nước. Luật Đất đai sẽ là giúp nắm bắt giá trị đất, là một bộ công cụ tài chính công, để thu hồi các giá trị được tạo ra bởi đầu tư cơ sở hạ tầng công. Đất đóng vai trò rất quan trọng trong việc quy hoạch TOD.

CEO Công ty ExeIdea Hiroshi Nishmaki

Box 3: Điều 157, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thêm một số trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất để làm bãi đỗ xe, xưởng bảo dưỡng phục vụ hoạt động vận tải hành khách công cộng; đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm. Miễn, giảm tiền sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng đường sắt chuyên dùng; đất xây dựng công trình công nghiệp đường sắt; đất xây dựng công trình phụ trợ khác trực tiếp phục vụ công tác chạy tàu; sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư. Đây là những quy định góp phần tăng sức hấp dẫn cho các dự án ĐSĐT vốn là hạt nhân trung tâm của đô thị TOD.

Thạc sĩ Quản lý kinh tế Hoàng Thị Thu Phương